Glossar der Immobilienbewertung.

§ 16 des Pfandbriefgesetzes bestimmt die Grundsätze der Beleihungswertermittlung und legt fest, dass der Beleihungswert den Wert nicht übersteigen darf, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit ergibt. Spekulative Elemente sind ausgeschlossen. Die Vorschrift wird durch die BelWertV konkretisiert.

§ 194 des Baugesetzbuchs definiert den Verkehrswert als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Diese Legaldefinition ist Ausgangspunkt jeder Verkehrswertermittlung und Bezugspunkt der ImmoWertV.

§ 198 des Bewertungsgesetzes erlaubt es Steuerpflichtigen, gegenüber dem typisierten steuerlichen Bedarfswert einen niedrigeren gemeinen Wert (Verkehrswert) durch ein Gutachten nachzuweisen. Da das Finanzamt im Erbschaft- und Schenkungsfall häufig zu hoch typisiert bewertet, kann ein Verkehrswertgutachten die Steuerlast erheblich senken.

Die Alterswertminderung ist der wertmindernde Abzug für den altersbedingten Substanzverzehr eines Gebäudes im Sachwertverfahren. Sie wird in der Regel linear aus dem Verhältnis von Alter zu Gesamtnutzungsdauer berechnet. Modernisierungen können das fiktive Baujahr verjüngen und die Alterswertminderung verringern.

Ein Wertgutachten gliedert sich typischerweise in Auftrag und Zweck, Objektbeschreibung, rechtliche und tatsächliche Grundlagen, gewählte Bewertungsverfahren mit Berechnungen, Würdigung der Ergebnisse und die abschließende Wertfeststellung samt Anlagen. Diese nachvollziehbare Struktur ist Voraussetzung für die Anerkennung durch Gerichte und Behörden.

Baumängel sind Abweichungen der Bauausführung von den anerkannten Regeln der Technik oder den vertraglich vereinbarten Eigenschaften. Sie liegen häufig schon bei der Errichtung vor und mindern den Wert oder die Gebrauchstauglichkeit. Im Gutachten werden Baumängel beschrieben, ihre Ursache eingeordnet und die Beseitigungskosten beziffert.

Die Baunutzungsverordnung regelt Art und Maß der baulichen Nutzung, insbesondere über Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) sowie die Baugebietstypen. Sie bestimmt das planungsrechtlich zulässige Bauvolumen eines Grundstücks und beeinflusst damit unmittelbar dessen Bodenwert.

Bauschäden sind nach der Fertigstellung eingetretene Verschlechterungen der Bausubstanz, etwa durch Feuchtigkeit, Setzungen, Schimmel oder Alterung. Im Unterschied zum Baumangel entstehen sie erst im Laufe der Nutzung. Ihre Feststellung und Bewertung erfolgt im Schadensgutachten samt Beseitigungskosten und etwaiger merkantiler Wertminderung.

Die Dauer bis zur Fertigstellung eines Gutachtens hängt von der Verfügbarkeit der Unterlagen, der Objektkomplexität und der Verfahrensart ab. Ein Verkehrswertgutachten ist nach dem Ortstermin und Vorliegen aller Unterlagen häufig innerhalb von etwa zwei bis vier Wochen fertig, Kurzgutachten oft schneller.

Der Bebauungsplan ist der verbindliche Bauleitplan einer Gemeinde, der Art und Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Flächen und örtliche Bauvorschriften für ein Gebiet festsetzt. Er bestimmt das planungsrechtlich zulässige Bauvolumen und damit maßgeblich den Bodenwert. Liegt kein Bebauungsplan vor, richtet sich die Zulässigkeit nach §§ 34 oder 35 BauGB.

Die Bedarfsbewertung ist die typisierte Bewertung von Grundbesitz durch das Finanzamt für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer nach den §§ 176 ff. BewG. Sie nutzt vereinfachte Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren mit pauschalen Parametern. Weil sie den tatsächlichen Verkehrswert oft überschätzt, ist der Gegennachweis nach § 198 BewG durch ein Gutachten von Bedeutung.

Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis der Darlehenssumme zum Beleihungswert oder Verkehrswert der finanzierten Immobilie (Loan-to-Value). Ein niedriger Beleihungsauslauf bedeutet ein geringeres Risiko für die Bank und führt häufig zu günstigeren Konditionen. Die Beleihungsgrenze nach Pfandbriefrecht liegt regelmäßig bei 60 % des Beleihungswerts.

Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, der einer Bank dauerhaft als Sicherheit für ein Darlehen dienen kann. Anders als der Verkehrswert berücksichtigt er nur den nachhaltig erzielbaren Wert und schließt vorübergehende, spekulative Wertbestandteile aus. Er wird nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) bzw. § 16 PfandBG ermittelt und liegt regelmäßig unter dem Verkehrswert.

Die BelWertV konkretisiert die Ermittlung des Beleihungswerts von Immobilien für die Deckung von Pfandbriefen. Sie schreibt vorsichtige Annahmen, Mindestkapitalisierungszinssätze und Sicherheitsabschläge vor, damit der Beleihungswert dauerhaft als Sicherheit tragfähig ist. Sie konkretisiert die Anforderungen des § 16 PfandBG.

Ein Beleihungswertgutachten ermittelt den Beleihungswert einer Immobilie nach BelWertV und § 16 PfandBG als Grundlage für die Kreditvergabe. Es legt besonderen Wert auf die dauerhafte, vorsichtig bemessene Werthaltigkeit und ist Voraussetzung für die Verwendung der Immobilie als Sicherheit für Pfandbriefe. Banken setzen hierfür häufig HypZert-zertifizierte Gutachter voraus.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) sind wertbeeinflussende Eigenschaften, die in den Standardverfahren nicht abgebildet sind, etwa Baumängel, Bauschäden, Instandhaltungsstau, abweichende Nutzungen, Bodenkontaminationen oder Rechte Dritter. Sie werden im Gutachten gesondert als Zu- oder Abschläge berücksichtigt.

Bewirtschaftungskosten sind die regelmäßig anfallenden Kosten, die für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung einer Immobilie erforderlich sind, soweit sie nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Dazu zählen Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Sie mindern den Rohertrag zum Reinertrag und sind ein wesentlicher Parameter des Ertragswertverfahrens.

Für die handels- oder steuerrechtliche Bilanzierung von Immobilien (HGB, IFRS) werden Wertermittlungen zur Erstbewertung, für außerplanmäßige Abschreibungen oder zur Fair-Value-Bewertung benötigt. Hier kommen neben dem normierten Ertragswertverfahren auch DCF-Verfahren zum Einsatz, je nach anzuwendendem Bewertungsstandard.

Der Bodenrichtwert ist ein von den Gutachterausschüssen aus der Kaufpreissammlung abgeleiteter durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter Grundstücksfläche für ein abgegrenztes Gebiet mit weitgehend gleichen Wertverhältnissen. Er bezieht sich auf ein fiktives Bodenrichtwertgrundstück und wird über Umrechnungskoeffizienten an das konkrete Grundstück angepasst. Bodenrichtwerte sind über die Portale BORIS der Länder einsehbar.

Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grund und Bodens, so bewertet, als wäre das Grundstück unbebaut. Er wird in der Regel aus Bodenrichtwerten oder Vergleichspreisen abgeleitet und ist eigenständiger Bestandteil des Ertrags- und des Sachwertverfahrens. Bei der Restwertbetrachtung am Ende der Nutzungsdauer eines Gebäudes verbleibt im Wesentlichen der Bodenwert.

Die Bodenwertermittlung bestimmt den Wert des unbebauten Grund und Bodens, in der Regel im Vergleichswertverfahren über Bodenrichtwerte oder Vergleichspreise. Der Bodenwert fließt als eigenständiger Bestandteil in das Ertrags- und das Sachwertverfahren ein. Abweichungen des Bewertungsobjekts vom Bodenrichtwertgrundstück, etwa in Größe, Zuschnitt oder Erschließung, werden durch Umrechnungskoeffizienten berücksichtigt.

Die Bruttogrundfläche ist die nach DIN 277 ermittelte Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes einschließlich der Konstruktionsflächen. Sie ist die maßgebliche Bezugsgröße für die Anwendung der Normalherstellungskosten im Sachwertverfahren und unterscheidet sich deutlich von der Wohnfläche.

Der Bruttorauminhalt ist das nach DIN 277 berechnete umbaute Volumen eines Gebäudes. Bei einzelnen Gebäudetypen und in älteren Verfahren dient er als Bezugsgröße für Herstellungskosten. In der Sachwertermittlung nach NHK 2010 ist hingegen die Bruttogrundfläche maßgeblich.

Die DEKRA Certification zertifiziert Immobiliensachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024. Eine DEKRA-Zertifizierung weist nachgewiesene Fachkompetenz in der Immobilienbewertung aus und wird von Auftraggebern, Gerichten und Banken als Qualitätsnachweis anerkannt. Sie unterliegt einer regelmäßigen Überwachung und Re-Zertifizierung.

Die DIN 277 normiert die Berechnung von Grundflächen und Rauminhalten im Bauwesen, darunter Bruttogrundfläche (BGF) und Bruttorauminhalt (BRI). Diese Bezugsgrößen sind maßgeblich für die Anwendung der Normalherstellungskosten im Sachwertverfahren und für die einheitliche Beschreibung von Gebäuden in Gutachten.

DIN EN ISO/IEC 17024 ist die internationale Norm für die Zertifizierung von Personen. Immobiliensachverständige können auf dieser Basis von akkreditierten Zertifizierungsstellen geprüft und zertifiziert werden, etwa als zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Die Zertifizierung ist regelmäßig zu erneuern und sichert nachweisbare Kompetenz.

Das DCF-Verfahren ist ein international gebräuchliches Ertragsverfahren, das die für einen Betrachtungszeitraum prognostizierten Zahlungsströme und einen Restwert mit einem Diskontierungszinssatz auf den Bewertungsstichtag abzinst. Es eignet sich besonders für Objekte mit veränderlichen Erträgen, etwa Gewerbe- und Spezialimmobilien mit gestaffelten Mietverträgen. In Deutschland ergänzt es das normierte Ertragswertverfahren, ist aber nicht in der ImmoWertV geregelt.

Der Energieausweis dokumentiert die energetische Qualität eines Gebäudes und ist bei Verkauf und Vermietung gesetzlich vorgeschrieben. Man unterscheidet Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Energetischer Zustand und Modernisierungsbedarf beeinflussen zunehmend den Markt- und Verkehrswert und werden im Gutachten berücksichtigt.

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück gegen einen regelmäßigen Erbbauzins ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten. Erbbaurechte werden gesondert bewertet, da Bodenwertanteil und Restlaufzeit den Wert stark beeinflussen. Für Erbbaurecht und belastetes Grundstück sind eigene Bewertungsansätze zu wählen.

Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn mehrere Personen gemeinsam erben und den Nachlass verwalten und auseinandersetzen müssen. Bei Immobilien im Nachlass ist ein neutrales Verkehrswertgutachten oft unverzichtbar, um Streit über den Wert zu vermeiden, Abfindungen zu berechnen oder einen Verkauf vorzubereiten.

Bei einer Erbschaft wird ein Verkehrswertgutachten benötigt, um den Nachlasswert festzustellen, eine Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen und Pflichtteilsansprüche zu berechnen. Maßgeblicher Wertermittlungsstichtag ist regelmäßig der Todestag. Ein Gutachten schafft eine objektive Grundlage für faire Aufteilung und kann zugleich die Erbschaftsteuer mindern.

Die Erbschaftsteuer fällt auf den Wert des geerbten Vermögens an, wobei Immobilien vom Finanzamt im Wege der Bedarfsbewertung typisiert angesetzt werden. Da diese Bewertung den tatsächlichen Verkehrswert häufig übersteigt, kann ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG einen niedrigeren Wert nachweisen und so die Steuerlast senken.

Die Erschließung umfasst die Anbindung eines Grundstücks an Straßen, Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation. Ein vollständig erschlossenes (baureifes) Grundstück ist deutlich wertvoller als ein nur rohbaureifes oder unerschlossenes. Der Erschließungszustand ist daher ein zentraler Faktor der Bodenwertermittlung.

Das Ertragswertverfahren bewertet renditeorientierte Immobilien anhand der nachhaltig erzielbaren Erträge. Der Bodenwert und der über den Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer kapitalisierte Reinertrag des Gebäudes ergeben den Ertragswert. Es ist in den §§ 27–34 ImmoWertV 2021 geregelt und kommt vor allem bei Mietwohn-, Geschäfts- und Gewerbeobjekten zur Anwendung.

Für die Immobilienfinanzierung benötigen Banken eine Werteinschätzung als Grundlage der Kreditvergabe und der Sicherheit. Während intern oft der Beleihungswert nach BelWertV maßgeblich ist, kann ein Verkehrswertgutachten den Marktwert untermauern und so bessere Konditionen oder einen höheren Beleihungsauslauf ermöglichen.

Ein gerichtsfestes Gutachten genügt den formalen und inhaltlichen Anforderungen, um vor Gericht und bei Behörden Bestand zu haben. Es ist vollständig nachvollziehbar, stützt sich auf belegte Daten und die Verfahren der ImmoWertV und wird idealerweise von einem öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen erstellt. Es minimiert das Risiko, dass die Wertfeststellung angefochten wird.

Ein Gerichtsgutachten wird von einem vom Gericht bestellten Sachverständigen erstellt und dient als neutrales Beweismittel im Verfahren, etwa bei Zugewinnausgleich, Erbauseinandersetzung oder Zwangsversteigerung. Der Sachverständige ist allein dem Gericht verpflichtet und arbeitet streng unabhängig. Solche Gutachten unterliegen besonderen formalen und inhaltlichen Anforderungen.

Die Gesamtnutzungsdauer ist die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer einer baulichen Anlage je nach Gebäudeart, etwa 80 Jahre für ein freistehendes Einfamilienhaus. Sie ist in Anlage 1 der ImmoWertV typisiert und bildet die Grundlage für die Berechnung von Restnutzungsdauer und Alterswertminderung.

Die Geschossflächenzahl gibt das Verhältnis der Summe der Geschossflächen aller Vollgeschosse zur Grundstücksfläche an. Eine GFZ von 1,2 erlaubt eine Geschossfläche vom 1,2-fachen der Grundstücksfläche. Sie bestimmt die bauliche Ausnutzbarkeit und ist ein wesentlicher Werttreiber bei der Bodenwertermittlung von Bauland.

Das Grundbuch ist das amtliche öffentliche Register, das die Eigentumsverhältnisse sowie Belastungen und Beschränkungen eines Grundstücks ausweist. In Abteilung II stehen Lasten und Beschränkungen (etwa Wegerechte, Nießbrauch), in Abteilung III die Grundpfandrechte. Für die Bewertung ist die Auswertung des Grundbuchs unerlässlich, da Rechte Dritter den Wert mindern können.

Eine Grunddienstbarkeit ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das dem Eigentümer eines anderen Grundstücks die Nutzung in bestimmter Weise gestattet, etwa ein Geh-, Fahr- oder Leitungsrecht. Solche Belastungen können den Wert des dienenden Grundstücks mindern und müssen im Gutachten bewertet werden.

Die Grundflächenzahl gibt an, welcher Anteil der Grundstücksfläche überbaut werden darf. Eine GRZ von 0,4 bedeutet, dass 40 Prozent der Grundstücksfläche bebaut werden dürfen. Sie wird im Bebauungsplan nach BauNVO festgesetzt und beeinflusst über das zulässige Bauvolumen den Bodenwert.

Die Grundschuld ist ein in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenes Grundpfandrecht, das ein Grundstück als Sicherheit für ein Darlehen belastet, ohne an eine bestimmte Forderung gebunden zu sein. Sie ist das in Deutschland übliche Sicherungsmittel der Immobilienfinanzierung und für die Ermittlung des Beleihungswerts und der Belastungssituation relevant.

Die Grundstücksfläche ist die im Liegenschaftskataster und Grundbuch ausgewiesene Fläche eines Flurstücks in Quadratmetern. Sie ist Bezugsgröße für die Bodenwertermittlung und für planungsrechtliche Kennzahlen wie GRZ und GFZ. Abweichungen zwischen Katasterfläche und tatsächlicher Nutzung sind im Gutachten zu prüfen.

Die Kosten eines Immobiliengutachtens richten sich nach Objektart, Umfang und Aufwand. Ein Verkehrswertgutachten für ein Einfamilienhaus liegt häufig im niedrigen vierstelligen Bereich, Kurzgutachten sind günstiger. Bei gerichtlich bestellten Gutachten richtet sich die Vergütung nach dem Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz (JVEG).

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind unabhängige, bei den Kommunen oder Landkreisen eingerichtete Gremien. Sie führen die Kaufpreissammlung, ermitteln Bodenrichtwerte und leiten Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und Vergleichsfaktoren ab. Diese amtlichen Daten sind die wichtigste objektive Grundlage marktgerechter Verkehrswertermittlungen.

HypZert ist eine führende deutsche Zertifizierungsstelle für Immobiliengutachter im Finanzierungsumfeld. Die Zertifizierungen (etwa HypZert für finanzwirtschaftliche Zwecke, MLV) sind nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditiert und werden von Banken regelmäßig für Beleihungswertgutachten vorausgesetzt. Sie stehen für hohe Anforderungen an Fachwissen und Berufserfahrung.

Ein Immobiliengutachter (Sachverständiger für Immobilienbewertung) ermittelt den Wert von Grundstücken und Gebäuden und dokumentiert das Ergebnis in einem nachvollziehbaren Gutachten. Die Berufsbezeichnung ist nicht geschützt; Qualität und Anerkennung hängen von Qualifikation und Zertifizierung ab, etwa als öffentlich bestellter oder DIN-EN-ISO/IEC-17024-zertifizierter Sachverständiger.

Vor einem Kauf hilft eine unabhängige Wertermittlung, einen angemessenen Kaufpreis einzuschätzen, versteckte Mängel zu erkennen und Überzahlungen zu vermeiden. Die Beratung umfasst die Prüfung von Unterlagen, Bausubstanz, Lage und Ertragsaussichten und gibt Käufern eine neutrale Entscheidungsgrundlage.

Vor einem Verkauf liefert ein Wert- oder Marktwertgutachten eine fundierte, unabhängige Preisgrundlage. Es schützt vor einem zu niedrigen Verkauf, untermauert den Angebotspreis gegenüber Käufern und stärkt die Verhandlungsposition. Im Gegensatz zur Maklereinschätzung ist es methodisch nachvollziehbar und neutral.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt bundeseinheitlich die Grundsätze und Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken. Die Fassung von 2021 fasst die frühere ImmoWertV mit den Wertermittlungsrichtlinien zusammen und definiert Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren sowie die zugehörigen Modellparameter und Anlagen. Sie ist die zentrale Rechtsgrundlage der normierten Immobilienbewertung in Deutschland.

Instandhaltungskosten sind die Kosten, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs eines Gebäudes während seiner Nutzungsdauer aufzuwenden sind. In der Ertragswertermittlung werden sie als Teil der Bewirtschaftungskosten angesetzt, häufig flächen- oder altersabhängig nach Anlage 3 der ImmoWertV bzw. branchenüblichen Erfahrungssätzen.

Die Kaufpreissammlung ist eine bei den Gutachterausschüssen geführte, gesetzlich vorgeschriebene Sammlung aller notariell beurkundeten Immobilienkaufpreise eines Gebiets. Aus ihr werden Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und Vergleichsfaktoren abgeleitet. Sie ist die zentrale empirische Datenbasis einer marktgerechten Verkehrswertermittlung.

Ein Kurzgutachten ist eine vereinfachte, kostengünstigere Wertermittlung mit reduziertem Umfang und geringerer Dokumentationstiefe als ein Verkehrswertgutachten. Es eignet sich für interne Zwecke wie Kaufpreisorientierung, erste Einschätzung oder Verkaufsvorbereitung, ist jedoch in der Regel nicht für Gerichte oder Finanzämter geeignet.

Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Er wird von den Gutachterausschüssen aus der Kaufpreissammlung objektartspezifisch abgeleitet und ist der zentrale Kapitalisierungszinssatz des Ertragswertverfahrens. Ein niedriger Liegenschaftszinssatz steht für sichere, gefragte Lagen und führt zu höheren Ertragswerten.

Der Marktanpassungsfaktor passt den rechnerisch ermittelten Wert eines Verfahrens an die tatsächliche Lage am Grundstücksmarkt an. Im Sachwertverfahren entspricht er dem Sachwertfaktor, im Ertragswertverfahren wird er als Ertrags- oder Marktanpassungsfaktor angesetzt. Er wird aus dem Verhältnis realisierter Kaufpreise zu den entsprechenden Verfahrenswerten durch die Gutachterausschüsse abgeleitet.

Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessener Vermarktung in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr den Eigentümer wechseln sollte. Der Begriff entspricht inhaltlich dem Verkehrswert nach § 194 BauGB und ist die deutsche Umsetzung des international gebräuchlichen Market Value.

Die Marktwertermittlung bestimmt den am Markt erzielbaren Wert einer Immobilie auf Basis aktueller Marktdaten, Vergleichspreise und der Verfahren der ImmoWertV. Sie ist Grundlage für Kauf- und Verkaufsentscheidungen und unterscheidet sich vom typisierten steuerlichen Wert dadurch, dass sie die reale Marktlage abbildet.

Die merkantile Wertminderung ist der Wertabschlag, der auch nach fachgerechter Beseitigung eines Schadens verbleibt, weil der Markt einem reparierten Objekt ein höheres Risiko zuschreibt. Sie tritt etwa nach Wasser- oder Brandschäden auf und wird im Schadensgutachten neben den Beseitigungskosten gesondert ausgewiesen.

Das Mietausfallwagnis ist ein pauschaler Abschlag innerhalb der Bewirtschaftungskosten für das Risiko von Mietausfällen durch Leerstand, uneinbringliche Mietrückstände und Kosten der Rechtsverfolgung. Es wird üblicherweise als Prozentsatz des Rohertrags angesetzt und liegt bei Wohnimmobilien häufig bei etwa 2 bis 4 Prozent.

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von Gemeinden gemeinsam mit Interessenvertretern erstellt wird. Man unterscheidet den einfachen und den qualifizierten Mietspiegel (nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen). Er dient als Begründungsmittel für Mieterhöhungen und als Datenquelle für Mietwertgutachten.

Bei Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB, Mietminderungen wegen Mängeln oder Streitigkeiten über die ortsübliche Miete schafft ein Mietwertgutachten eine sachliche Grundlage. Es stützt die Position von Vermietern oder Mietern und wird auch in gerichtlichen Verfahren als Begründungsmittel genutzt.

Ein Mietwertgutachten ermittelt die ortsübliche oder marktgerechte Miete einer Immobilie. Es wird zur Begründung von Mieterhöhungen nach § 558 BGB, bei Mietstreitigkeiten, für Pacht- oder Gewerbemietverhältnisse und als Grundlage des Ertragswertverfahrens erstellt. Datenbasis sind Mietspiegel, Mietdatenbanken und Vergleichsmieten.

Der Modernisierungsgrad beschreibt, in welchem Umfang ein Gebäude in zentralen Bauteilen wie Dach, Fenster, Heizung, Leitungen, Bädern und Wärmedämmung erneuert wurde. Ein hoher Modernisierungsgrad verlängert die Restnutzungsdauer und führt zu einem jüngeren fiktiven Baujahr, was die Alterswertminderung verringert und den Wert erhöht.

Die NHK 2010 sind bundesweit einheitliche, durchschnittliche Herstellungskosten je Quadratmeter Bruttogrundfläche für verschiedene Gebäudearten und Standardstufen, bezogen auf das Basisjahr 2010. Sie sind Grundlage der Gebäudesachwertermittlung im Sachwertverfahren und werden über Baupreisindizes auf den Wertermittlungsstichtag fortgeschrieben.

Objektunterlagen sind alle für die Bewertung erforderlichen Dokumente, etwa Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Wohn- und Nutzflächenberechnungen, Energieausweis, Teilungserklärung und Nachweise zu Modernisierungen. Vollständige und aktuelle Unterlagen sind Voraussetzung für ein belastbares, nachvollziehbares Gutachten.

Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger wird von einer Industrie- und Handelskammer oder einer anderen Bestellungskörperschaft nach Nachweis besonderer Sachkunde, persönlicher Eignung und Vereidigung auf Unparteilichkeit bestellt. Die öffentliche Bestellung gilt als höchste Qualifikationsstufe in Deutschland und genießt bei Gerichten, Behörden und Finanzämtern besonderes Vertrauen.

Über die Plattform lassen sich Termine mit geprüften Immobiliengutachtern direkt online vereinbaren. Auftraggeber finden passende Sachverständige nach Region, Qualifikation und Gutachtenart, sehen freie Zeitfenster und buchen den Ortstermin verbindlich. Das verkürzt die Suche und macht den Bewertungsprozess transparent und planbar.

Der Ortstermin ist die persönliche Besichtigung des Bewertungsobjekts durch den Sachverständigen. Dabei werden Zustand, Ausstattung, Modernisierungen, Mängel und Lage aufgenommen, Maße geprüft und das Objekt fotografisch dokumentiert. Eine sorgfältige Begehung ist Grundlage einer belastbaren, gerichtsfesten Wertermittlung.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist das in einer Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage übliche Entgelt. Sie wird aus Mietspiegeln, Mietdatenbanken oder Vergleichswohnungen abgeleitet und ist Maßstab für Mieterhöhungen nach § 558 BGB sowie Grundlage von Mietwertgutachten.

Der Pflichtteil sichert nahen Angehörigen einen Mindestanteil am Nachlass, auch wenn sie enterbt wurden. Zur Berechnung ist der Verkehrswert des Nachlasses zum Todestag maßgeblich. Gehört eine Immobilie zum Nachlass, ist ein Verkehrswertgutachten regelmäßig die Grundlage für die Bezifferung des Pflichtteilsanspruchs.

Ein Privatgutachten wird im Auftrag einer Privatperson oder eines Unternehmens außerhalb eines Gerichtsverfahrens erstellt. Es ist vollwertig und kann gerichtsfest ausgearbeitet sein, gilt prozessual aber als Parteivortrag und nicht als neutrales Beweismittel des Gerichts. Es dient der Vorbereitung von Verkäufen, Verhandlungen, Steuererklärungen oder als Grundlage außergerichtlicher Einigungen.

Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, der den rechtlichen und tatsächlichen Zustand des Grundstücks für die Wertermittlung festlegt (Bebauung, Erschließung, planungsrechtliche Situation). Er kann vom Wertermittlungsstichtag abweichen, etwa wenn eine Immobilie auf einen vergangenen Zustand, aber zu heutigen Marktverhältnissen zu bewerten ist.

Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und Betriebskosten, soweit nicht umlegbar). Nach Abzug der Bodenwertverzinsung verbleibt der Gebäudereinertrag, der über Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer kapitalisiert wird.

Die Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ergibt sich grundsätzlich aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Alters, kann aber durch Modernisierungen verlängert oder durch Schäden verkürzt sein. Sie beeinflusst maßgeblich den Vervielfältiger und die Alterswertminderung.

Der Rohertrag ist die Summe der marktüblich nachhaltig erzielbaren Erträge einer Immobilie, in der Regel die Jahresnettokaltmiete ohne Betriebskosten. Er bildet die Ausgangsgröße des Ertragswertverfahrens. Bei der Bewertung wird nicht zwingend die Ist-Miete, sondern die ortsübliche, nachhaltig erzielbare Miete angesetzt.

Das Honorar eines Immobiliensachverständigen kann frei nach Aufwand oder pauschal vereinbart werden. Bei gerichtlichen Aufträgen ist es nach dem JVEG geregelt. Eine seriöse Wertermittlung wird grundsätzlich aufwandsbezogen und unabhängig vom ermittelten Wert vergütet, um die Unparteilichkeit zu wahren.

Ein Sachverständiger ist eine Person mit besonderer Sachkunde auf einem Fachgebiet, die Tatsachen feststellt und bewertet. In der Immobilienbewertung erstellt er Gutachten über Verkehrs-, Beleihungs-, Miet- oder Schadenswerte. Für gerichtliche und behördliche Zwecke ist die Qualifikation entscheidend, da das Gutachten objektiv, unabhängig und weisungsfrei sein muss.

Der Sachwertfaktor (auch Marktanpassungsfaktor des Sachwertverfahrens) bringt den vorläufigen Sachwert auf das Niveau marktüblicher Kaufpreise. Er wird von den Gutachterausschüssen aus dem Verhältnis von Kaufpreisen zu vorläufigen Sachwerten abgeleitet und liegt je nach Lage und Marktphase häufig zwischen 0,8 und 1,5. Ohne diese Marktanpassung wäre der reine Sachwert kein marktgerechter Verkehrswert.

Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert aus dem Bodenwert und dem Sachwert der baulichen Anlagen, der über die Normalherstellungskosten (NHK 2010), die Bruttogrundfläche und eine Alterswertminderung berechnet wird. Der vorläufige Sachwert wird anschließend mit einem Sachwertfaktor an die Marktlage angepasst. Es wird typischerweise bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet, wenn keine ausreichenden Vergleichs- oder Ertragsdaten verfügbar sind (§§ 35–39 ImmoWertV 2021).

Ein Schadensgutachten stellt Art, Ursache und Umfang von Bauschäden oder -mängeln fest und beziffert die Kosten der Mängelbeseitigung sowie eine eventuelle merkantile Wertminderung. Es wird bei Feuchteschäden, Rissbildungen, Baumängeln nach Kauf oder im Streit mit Bauträgern und Versicherungen eingesetzt und ist häufig Grundlage gerichtlicher Auseinandersetzungen.

Bei einer Scheidung ist der Verkehrswert gemeinsamer Immobilien für den Zugewinnausgleich und eine etwaige Vermögensauseinandersetzung zu ermitteln. Ein neutrales Gutachten verhindert Streit über den Wert, dient als Grundlage für Auszahlungen oder Teilungsversteigerungen und wird auch in familiengerichtlichen Verfahren herangezogen.

Bei einer Immobilienschenkung, etwa zu Lebzeiten an Kinder, fällt Schenkungsteuer auf den Grundbesitzwert an. Wie bei der Erbschaftsteuer kann ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG einen niedrigeren Wert belegen. Auch zur Bemessung von Nießbrauchsvorbehalten und Ausgleichszahlungen ist eine fundierte Wertermittlung sinnvoll.

Sprengnetter ist ein etablierter Anbieter von Bewertungssoftware, Marktdaten und Sachverständigen-Qualifizierungen in Deutschland. Über die akkreditierte Zertifizierungsstelle werden Immobiliengutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Sprengnetter-Datenbanken und -Software werden in vielen Gutachten als Marktdatenquelle und Rechenwerkzeug genutzt.

Wertermittlungen werden für zahlreiche steuerliche Anlässe benötigt, etwa die Aufteilung des Kaufpreises in Grund und Gebäude für die Abschreibung (AfA), die Grunderwerb-, Erbschaft- und Schenkungsteuer oder Entnahmen aus dem Betriebsvermögen. Ein Gutachten kann gegenüber typisierten Finanzamtswerten einen für den Steuerpflichtigen günstigeren Wert belegen.

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes, etwa Läden, Büros oder Praxen, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Es wird analog zum Wohnungseigentum, aber unter Berücksichtigung der gewerblichen Nutzung und Ertragslage bewertet.

Die Teilungserklärung ist die notarielle Urkunde, mit der ein Gebäude in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt wird. Sie bestimmt Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Miteigentumsanteile, Stimmrechte und Kostenverteilung. Für die Bewertung von Eigentumswohnungen ist sie eine zentrale Unterlage.

Umrechnungskoeffizienten korrigieren wertbeeinflussende Abweichungen zwischen Vergleichsobjekten und dem Bewertungsobjekt, etwa hinsichtlich Grundstücksgröße, Geschossflächenzahl oder Zuschnitt. Sie werden von den Gutachterausschüssen empirisch abgeleitet und vor allem bei der Bodenwertermittlung eingesetzt, um Bodenrichtwerte auf das konkrete Grundstück zu übertragen.

Unabhängigkeit und Unparteilichkeit sind tragende Grundsätze der Sachverständigentätigkeit. Der Gutachter muss frei von Eigeninteressen, Weisungen und wirtschaftlichen Abhängigkeiten zum Bewertungsobjekt arbeiten und beide Parteien gleichermaßen berücksichtigen. Sie sind Voraussetzung dafür, dass ein Gutachten von Gerichten, Behörden und Banken anerkannt wird.

Vergleichsfaktoren sind von den Gutachterausschüssen abgeleitete Kennzahlen, die den Marktwert auf eine Bezugseinheit beziehen, etwa Preise je Quadratmeter Wohnfläche oder Ertragsfaktoren (Vervielfältiger der Jahresnettokaltmiete). Sie ermöglichen eine vereinfachte Vergleichswertermittlung, wenn keine unmittelbar vergleichbaren Einzelkaufpreise vorliegen.

Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie anhand tatsächlich realisierter Kaufpreise hinreichend vergleichbarer Objekte. Die Kaufpreise stammen in der Regel aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse und werden über Zu- und Abschläge an das Bewertungsobjekt angepasst. Es gilt als marktnächstes Verfahren und wird in der ImmoWertV 2021 für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und unbebaute Grundstücke bevorzugt, sofern ausreichend Vergleichsdaten vorliegen.

Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften eines Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Er ist der zentrale, gerichtsfeste Wertbegriff der deutschen Immobilienbewertung und mit dem Marktwert inhaltsgleich.

Ein Verkehrswertgutachten (Vollgutachten) ermittelt den Verkehrswert nach § 194 BauGB in der Tiefe der ImmoWertV und enthält eine vollständige Objektbeschreibung, alle wertrelevanten Unterlagen, die nachvollziehbare Anwendung der Verfahren und eine begründete Wertfeststellung. Es ist gerichtsfest und wird für Erbschaften, Scheidungen, Verkäufe, Steuern und Streitfälle eingesetzt.

Der Vervielfältiger ist der Barwertfaktor, mit dem der jährliche Gebäudereinertrag im Ertragswertverfahren kapitalisiert wird. Er ergibt sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer und steht in Anlage 1 der ImmoWertV tabelliert zur Verfügung. Je länger die Restnutzungsdauer und je niedriger der Zinssatz, desto höher der Vervielfältiger.

Die Wertermittlungsrichtlinien waren vor 2021 ergänzende Verwaltungsvorschriften zur Anwendung der Wertermittlungsverordnung. Mit der ImmoWertV 2021 wurden ihre Inhalte sowie die ergänzenden Richtlinien (Bodenrichtwert-, Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertrichtlinie) weitgehend in die Verordnung und ihre Anlagen überführt. Der Begriff begegnet vor allem in älteren Gutachten und Stichtagsbewertungen.

Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht und der den maßgeblichen Zustand sowie die maßgebliche Marktlage bestimmt. Bei vielen Anlässen entspricht er dem Tag der Begehung, kann aber auch in der Vergangenheit liegen (etwa der Todestag bei Erbschaften). Stichtag und Qualitätsstichtag sind sorgfältig voneinander zu trennen, da sich Markt- und Objektverhältnisse über die Zeit verändern.

Jede Wertermittlung ist mit einer gewissen Unsicherheit behaftet, da sie auf Schätzungen und Marktdaten beruht. Seriöse Gutachten benennen Annahmen und Datengrundlagen transparent. Während der Verkehrswert als ein konkreter Betrag festgestellt wird, bewegt sich der tatsächlich erzielbare Marktpreis erfahrungsgemäß innerhalb einer plausiblen Spanne um diesen Wert.

Die Wohnfläche ist die nach der Wohnflächenverordnung anrechenbare Grundfläche der Räume einer Wohnung. Räume unter Dachschrägen, Balkone und Terrassen werden nur anteilig berücksichtigt. Eine korrekte Wohnflächenangabe ist für die Vergleichswert- und Mietwertermittlung entscheidend, da der Wert häufig je Quadratmeter Wohnfläche bemessen wird.

Die Wohnflächenverordnung regelt, wie die Wohnfläche einer Wohnung zu berechnen ist, insbesondere die anteilige Anrechnung von Räumen mit Dachschrägen, Balkonen und Terrassen. Eine korrekte Wohnflächenermittlung ist Voraussetzung für marktgerechte Vergleichs- und Mietwerte; Flächenfehler wirken sich unmittelbar auf den ermittelten Wert aus.

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung verbunden mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Für die Bewertung sind die Teilungserklärung, der Miteigentumsanteil, die Instandhaltungsrücklage und der Zustand des Gemeinschaftseigentums maßgeblich.

Der Zugewinnausgleich gleicht bei der Scheidung den während der Ehe erzielten Vermögenszuwachs zwischen den Partnern aus. Gehört eine Immobilie zum Vermögen, ist deren Verkehrswert zum Stichtag entscheidend für die Höhe des Ausgleichs. Häufig wird hierfür ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten benötigt.

In der Zwangsversteigerung setzt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert durch ein Sachverständigengutachten fest. Dieser Wert ist Grundlage für die Mindestgebote (5/10- und 7/10-Grenze) und die Verfahrensführung. Das Gutachten unterliegt besonders strengen formalen Anforderungen und ist für Bieter eine wichtige Orientierung.